재건축 대상 주택 취득당시 조특법§99의2에 따른 감면주택을 보유한 경우 대체주택에 대해서 1세대 1주택 특례 적용이 가능한지 여부

재건축 대상 주택 취득당시 조특법§99의2에 따른 감면주택을 보유한 경우 소득령§156의2⑤ 따른 법정요건을 갖춘 대체주택에 대해서 1세대 1주택 특례 적용이 가능함

[회신] 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 “대체주택”)을 취득한 경우로서 ｢소득세법 시행령｣ 제156의2제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다. 다만, 귀 질의의 사실관계와 같이 사업시행인가일 이후 관리처분계획인가일 전에 재건축 대상 주택을 취득한 경우, 「조세특례제한법」제99조의2제1항을 적용받는 주택은 재건축 대상 주택 취득일 현재 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다. 끝. 1. 사실관계 | ’15.10월 ’15.10월 ’16.3월 ’16.8월 ’16.8월 ’19.5월 ’20.8월 ----▴------------▴-----------▴-----------▴-----------▴------------▴------------▴--- A주택 취득 (감면주택) B주택 취득 (재건축 대상 주택) A주택 양도 C주택 취득 (대체주택) B주택 관리처분 계획인가 D주택 취득 (임대등록) B주택 완공 | ’15.10월 | ’15.10월 | ’16.3월 | ’16.8월 | ’16.8월 | ’19.5월 | ’20.8월 | ----▴------------▴-----------▴-----------▴-----------▴------------▴------------▴--- | A주택 취득 (감면주택) | B주택 취득 (재건축 대상 주택) | A주택 양도 | C주택 취득 (대체주택) | B주택 관리처분 계획인가 | D주택 취득 (임대등록) | B주택 완공 | | ’15.10월 | ’15.10월 | ’16.3월 | ’16.8월 | ’16.8월 | ’19.5월 | ’20.8월 | | ----▴------------▴-----------▴-----------▴-----------▴------------▴------------▴--- | | A주택 취득 (감면주택) | B주택 취득 (재건축 대상 주택) | A주택 양도 | C주택 취득 (대체주택) | B주택 관리처분 계획인가 | D주택 취득 (임대등록) | B주택 완공 | ○ ’15.10월 A주택 * 취득 *「조세특례제한법」제99조의2 적용 감면주택 ○ ’15.10월 B주택 ** 취득 ** ’15.7.24. 「도시 및 주거환경정비법」상 사업시행인가 취득 ○ ’16.03월 A주택 양도 ○ ’16.08월 C주택 취득 후 거주 중 ○ ’16.08월 B주택 관리처분계획 인가 ○ ’19.05월 D주택 취득 후 장기임대사업자등록 ○ ’20.08월 B주택 완공 후 세대전원 이사 후 거주예정 ○ ’20.00월 C주택 양도 예정 2. 질의내용 ○ 재건축 대상 주택 (B) 취득당시 조특법§99의2에 따른 감면주택(A)을 보유한 경우 대체 주택(C)에 대해서 소득령§156의2⑤ 따른 1세대 1주택 특례 적용이 가능한지 여부 3. 관련법령 및 관련사례 ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도 소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득 2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合) 으로 발생하는 소득 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과 하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지 로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요 건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 ② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제74조 에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조 에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발 사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모 재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. ○ 소득세법 시행령 제 156조의2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례 】 ② 법 제89조제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 제3항부터 제11항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다. ⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축 사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제 154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다. 3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것 ○ 조세특례제한법 제99조의2 【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】 ① 거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양 주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이 거나 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 「주택법」 제54조 에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 대통령령 으로 정하는 자와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다)한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득 금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. ② 「소득세법」 제89조제1항제3호 를 적용할 때 제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.